L’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) è spesso considerata un intervento di edilizia libera, ma la recente giurisprudenza e le ambiguità normative dimostrano che non è sempre così. La sentenza n. 2975/2025 del Consiglio di Stato ha chiarito alcuni aspetti cruciali, ribadendo quando queste strutture richiedono un titolo abilitativo.
Il Caso: Chiusura di un Balcone e la Creazione di Nuova Volumetria
Tutto ebbe inizio quando il Comune di Parma ordinò a una proprietaria di demolire la chiusura di un balcone con vetrate, realizzata senza permesso. L’amministrazione sosteneva che l’opera avesse creato una nuova volumetria abitabile, necessitando quindi di un’autorizzazione.
La proprietaria si era difesa davanti al TAR, affermando che si trattava di una struttura removibile, assimilabile a un arredo esterno e quindi rientrante nell’edilizia libera (art. 6 del DPR 380/2001). Il Tribunale, però, respinse il ricorso, ritenendo che le vetrate scorrevoli costituissero una veranda autonoma, non una semplice pergotenda.
La Conferma del Consiglio di Stato: Quando la VEPA Richiede il Permesso
La proprietaria fece appello al Consiglio di Stato, sostenendo che:
- Le vetrate erano retrattili e rimovibili;
- Il balcone era piccolo e parzialmente incassato;
- Andava considerato il decreto “Salva Casa”, che ha ampliato la nozione di edilizia libera per le VEPA.
Tuttavia, i giudici confermarono la decisione del TAR, precisando che:
- La chiusura di un balcone con vetrate crea un nuovo volume abitabile, indipendentemente dal materiale o dalla possibilità di apertura;
- Il principio del tempus regit actum impedisce di applicare norme successive (come il “Salva Casa”) per valutare la legittimità di un provvedimento già emanato.
VEPA in Edilizia Libera dal 2022: Le Condizioni
Con il decreto “Aiuti-bis” (2022), l’installazione di VEPA è diventata un intervento di edilizia libera, ma solo se rispetta precise condizioni:
- Non deve creare nuovi spazi chiusi che generino volumetria aggiuntiva;
- Deve permettere una micro-areazione per garantire salubrità;
- Non deve alterare l’estetica dell’edificio o le linee architettoniche esistenti. Le Ulteriori Modifiche del “Salva Casa” e i Dubbi Interpretativi
Il decreto “Salva Casa” ha esteso l’edilizia libera anche ai porticati, ma ha sollevato dubbi su cosa si intenda per logge e portici. A chiarire la questione sono intervenute le Linee Guida del MIT, che definiscono:
- Loggia: elemento coperto, non aggettante, aperto su almeno un lato, con ringhiera e accesso diretto ai vani interni;
- Porticato: struttura coperta al piano terra, con colonne/pilastri e apertura su uno o più lati.
Conclusioni: Norme Complesse e Margini di Interpretazione
Nonostante i tentativi di semplificazione, la normativa resta ambigua, lasciando spazio a pronunce contrastanti. La sentenza del Consiglio di Stato dimostra che non tutte le VEPA sono edilizia libera: molto dipende dal contesto, dalla tipologia di balcone e dall’effettiva creazione di nuovi spazi abitabili.
Chi intende installare vetrate panoramiche dovrebbe quindi valutare con attenzione:
- La struttura esistente (balcone, loggia, porticato);
- La rimovibilità e l’impatto volumetrico dell’intervento;
- Le interpretazioni locali, che possono variare da Comune a Comune.
In caso di dubbi, è sempre consigliabile richiedere un parere tecnico o un’autorizzazione preventiva, evitando così contestazioni e provvedimenti di demolizione